SUSPENSÃO DA EXIGIBILIDADE DE COBRANÇA DE ALUGUEL NA PANDEMIA DE COVID-19.
Os contratos de alugueis, sejam residenciais e comerciais possuem valor certo e determinado que devem ser honrados mensalmente pelo inquilino/locatário.
Ocorre que vivemos atualmente sob uma pandemia de COVID-19 que está assolando a saúde pública e a economia mundial, e muitas pessoas estão com dificuldades financeiras, por não conseguirem ter renda mensal, como era anteriormente.
Por conta disso, estão enfrentando diversas dificuldades financeiras para manter seus negócios comerciais/industriais, e além disso tem que cumprir para com a obrigação contratual de locação firmada para com a locadora sem possuir renda e lucro neste período de pandemia de COVID-19. Da mesma forma, os inquilinos/locatários residenciais, por deixarem de ter renda mensal, e estarem em isolamento social- lockdown - também estão enfrentando graves dificuldades para honrar o compromisso contratual de locação firmada para com a locadora(o).
Entretanto, diante da atual pandemia de COVID-19 que é considerada como sendo Estado de Calamidade Pública Nacional, Municipal e Estadual, encontramos numa circunstância de caso fortuito e força maior externa, por ser tal circunstância inevitável e imprevisível, onde surpreendentemente casou sérios problemas de saúde pública e financeira, o que impossibilitou a agregar renda e lucro, causando assim dificuldades para cumprir as obrigações contratuais firmadas.
Neste sentido, os inquilinos/locatários, por se encontrarem em circunstâncias de Caso Fortuito e Força Maior Externa, preconizado no artigo 393, do Código Civil, possuem o direito de suspender e prorrogar a exigibilidade de cobrança dos prazos de vencimentos de alugueis, haja vista que por condições fáticas inevitáveis e imprevisíveis tolheu o exercício do cumprimento obrigacional firmado, e por conta disso excluiu, por consequência a responsabilidade civil.
Por esta óptica, o direito a suspensão e prorrogação da exigibilidade de cobrança de valores a título de aluguel é admissível e concebível, diante do art. 393, do CC., haja vista que não há faturamento necessário para custear todas despesas mensais a título de aluguel, o que possibilita a suspensão e a prorrogação da exigibilidade de cobranças.
Cabe ressaltar, que o art. 317, do CC, é claro: "Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação."
Sobre o tema, leciona Carlos Roberto Gonçalves,2017, item 5.2.[livro eletrônico] : O dispositivo adota a mencionada teoria da imprevisão, permitindo que o valor da prestação seja corrigido pelo juiz sempre que houver desproporção entre o que foi ajustado por ocasião da celebração do contrato e o valor da prestação na época da execução. A condição exigida é que a causa da desproporção seja imprevisível e que tenha havido pedido expresso de uma das partes, sendo defeso ao juiz determinar a correção de ofício. A teoria da imprevisão resultou da antiga cláusula rebus sic stantibus que, na Idade Média, era admitida tacitamente nos contratos de trato sucessivo e equivalia a estarem as convenções dessa natureza dependentes da permanência da situação fática existente na data de sua celebração. A sua adoção relaciona-se com a preocupação moral e jurídica de evitar injustiças nos casos em que, ao tempo de cumprimento de avença de execução diferida, as obrigações assumidas tornaram-se excessivamente onerosas pela superveniência de fatos extraordinários e imprevisíveis à época do ajuste. O equilíbrio contratual é restabelecido mediante revisão ou resolução do contrato, por meio de intervenção judicial."
Portanto, a probabilidade do direito dos inquilinos/locatários, é notório e reconhecido, perante os arts. 317 e 393, ambos do CC, pois com certeza estamos certos, de que haverá recessão econômica apta a legitimar a interferência do Poder Judiciário nas relações privadas contratuais, e por conta disso a exigibilidade de cobrança deve ser suspensa e prorrogado o prazo de vencimento ou até reduzido o percentual do débito, possibilitando aos inquilinos/locatários a continuidade de honrar efetivamente para com a obrigação contratual firmada, sem que haja prejuízo para o locador.
FONTE: Código Civil Brasileiro; GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro, volume 2: Teoria geral das obrigações [livro eletrônico]. 14ª ed. São Paulo: Saraiva, 2017. item 5.2.
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